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房企掀海外融资潮:单月规模超百亿美元 利率分化明显

发布时间:2020-01-29 03:22

 

  的同时,上市房企扎堆海外融资,截至目前,房企海外融资计划规模超过100亿美元,相比于去年呈现大幅增长态势。而业内人士指出,很多房企海外发债的目的是“

  今年以来,华夏幸福、建业地产、中国恒大、龙湖集团等数十家房企发布了海外融资计划,多数房企海外融资规模较大。

  以为例,2020年1月14日,公司境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD。完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券。其中,5亿美元高级无抵押定息债券期限为3年,票面利率为6.9%;7亿美元高级无抵押定息债券期限为5年,票面利率为8.05%。

  不少房企海外融资期限较长。以远洋集团为例,经扣除发行费用、折扣、开支等,其全资子公司发行票据估计所得款净额约为3.91亿美元,利率为4.75%。所得款净额主要用于偿还现有债务。票据将于2030年1月14日到期,发行期限为10年。

  从融资利率来看,上市房企海外融资利率分化较为明显。据中国指数研究院统计,自2020年起至1月16日,国内房企在海外共发行的16只债券中,平均融资成本为6.69%,平均期限为6.61年。

  等房企海外融资利率较低。1月6日,宣布,成功发行6.5亿美元票据。其中,2.5亿美元期限为7.25年,票面利息为3.375%;4亿美元期限为12年,票面利息为3.85%。

  但是,也有部分房企海外融资利率在10%以上。1月21日,海伦堡中国控股有限公司增发2.5亿美元高级无抵押债券,增发收益率12.25%,融资利率攀高。

  1月14日,华南城控股有限公司发布公告称,拟增加发行于2022年到期的2亿美元11.5%优先票据,新票据将与原有票据合并组成单一系列。发行票据所得款项净额主要用作现有债务再融资及一般公司用途。

  除了上述海伦堡和控股等中小房企外,恒大在1月份的一笔融资利率也超过了10%。1月16日公告,公司就发行2023年到期利息为11.5%的10亿美元优先票据及2024年到期利息为12%的10亿美元优先票据,与瑞信、美银证券等机构签订协议。

  一名在TOP10房企的融资负责人告诉记者:“国内融资渠道收紧,从去年开始,就很难从银行融到资金,开发贷还需要看企业品牌、项目位置等多重因素,对于大型品牌房企也‘卡’得非常严格,中小型房企更是艰难。因为预测今年国内融资难仍将持续,所以抢先抓住年初海外融资的窗口期。”

  在房企以往常用的开发贷、信托等渠道收紧后,海外融资就呈现井喷式增长。2019年,房地产开发企业利用外资规模增长幅度超过6成。

  国家统计局披露的2019年1-12月全国开发投资和销售情况显示,2019年开发企业到位资金约17.86万亿元,比上年增长7.6%,增速比1-11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款约2.52万亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%。

  从实际操作流程上,58安居客房产研究院分院院长张波指出:“海外融资的流程不复杂,境外发行美元债相比国内在流程上更简单,具体操作上会选择中介机构来具体执行,根据发行方式不同,流程上会存在一定差异,但后续都需要做相应的备案登记。同时,海外债的利率优势依然存在,除非房企本身的负债率过高,一般来说海外融资的年利率在4%左右并不鲜见,而国内融资成本普遍会高于这个水平。”

  但是,另一方面,政策对海外融资也进行了限制。2018年年中,国家发改委就对外表示,规范企业举债有关资质要求和资金投向,引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

  在此限制下,张波也指出,海外发债的很多目的就是“借新还旧”,政策上对于房企海外发债限制较严,明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,但从现实情况来看,房企海外发债正是用于减轻短期偿债压力。

  房企频繁进行海外融资来“借新还旧”的背后,也面临着较高的偿债压力。根据Wind数据统计,2020年第一季度美元债到期偿还金额为110.75亿美元,占今年全年的33.27%,当前已经融资56.45亿元。

  中国指数研究院分析指出,目前,房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,所以,可以推断房企开年以来已着手准备“借新偿旧”的债务置换工作。

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