当代西方国家CBD的演变规律


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当代西方国家CBD的演变规律

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当代西方国家CBD的演变规律

作者：原欢祥文章来源：景观中国点击数：更新时间：2006-11-10

文章摘要： 　　1.　引言　　大部分都市的中心区(CBD)在上世纪之交由零售业—商业区演变而来。上世纪中期以来，该区域演变为办公与商业功能的复合区，最近已演化为城市会议一旅游一娱乐的中心区，即游憩商务区(RBD)。规模较小城镇的CBD一般表现为零售业中心；规模较大城市的CBD则由于服务业发展和政府职能转变的缘故而发生变化。西方学者预测，今后CBD的增长将集中体现在文化一娱乐一会议设施的增多以及办公—商业功能的增强。届时，可称之为文化游憩商务区(CRBD)。这些变化与该城市地带人们的职业结构组合、生活方式......

大量措施，如专门的零售业搬进拱廊市场、展览馆以及小型市场等具有多种文化活动的公共建筑内；开发商们开发出多功能中心，提供只有在郊区购物才具备的设施和安全条件；步行区快餐连锁店的数量也在增多，提供迅捷服务，食品外卖和诱人的食谱；宾馆和综合办公楼内餐馆为不断扩大的会议和旅游团体提供食宿；许多城市还增设了节日市场。这样，中心区的零售业有所回升，大体保持在10％以下的水平。

　　4.4　中心区购物大厦时代(90年代中期以来)

　　中心区需要更具竞争性的零售业空间氛围，为此出现了中心区购物大厦。它包含了多种类型设施的复合：①有的类似于传统郊区购物中心，并附带有端位商店和小型专卖店。该类中心通常是新建筑和一些旧建筑刷新以后的复合体，用拱廊等通道连为一体，形成购物城；②进行街道和基础设施改造，以服务现有零售商。拓宽步行道，压缩街道，限制汽车数量，鼓励公共运输和应急运输工具；③在中心区划定步行区，里面配置池塘、喷泉、广场等街道景观。以上理念主张利用现有建筑物而不是进行大规模重建，其核心在于强调外部环境。步行区与购物大厦并非可以完全解决中心区零售业的所有问题。零售额并不总是随项目建设的完成而增长。设计不合理造成许多中心区购物大厦生命周期不长。其原因在于购物大厦除要有合理的设计外，还需要优越的区位，以方便顾客采购和停车。有位学者提出当时流行的四种设计方案，各有其设计缺陷：①超前设计，用料考究，空旷与阴冷的人为环境。②过多的绘画、喷泉、灌丛，营造出丛林气氛，不利于空间的相互联系。③大量的雕刻和纪念碑，产生恐怖外观。④肤浅、含糊及装饰性过多，缺乏统一主题和完整性。

　　学者认为，在将来，中心区的零售业行业要保持竞争力，必须进行空间重组，大型商店不应沿传统的购物街零散分布，而应靠近主要的办公和宾馆设施。

　　5.　办公功能与空间的演化

　　CBD办公功能的演化在空间上主要表现为城市管理中心的演变。办公功能传统上聚集在大都市区的中心区，该地区的公司总部数量最多。近年来，办公功能在国家城市等级体系中已出现分散趋势，在地理空间上逐渐扩散至各区域中心。

　　森朴尔(Semple)和菲普斯(Phipps)研究出一个关于公司办公总部和管理中心空间演变的四阶段模型。

　　6.　宾馆市场的演化

　　70年代以来，宾馆业逐渐成为CBD中心区的增长型产业。主要有以下类型。

　　6.1　旧宾馆

　　中心区旧宾馆的经营状况一度举步维艰，后来由于大城市的会议功能的增强而出现好转。大量旧宾馆在50年代和60年代被拆除，有的经历了各种挑战而得以留存。最近的数据表明，恢复许多保留下来的旧的“豪华”设施要比重建新的项目效益要好。

　　6.2　会议宾馆

　　会议宾馆通常是一个规模更大的多功能设施的一部分，往往聚集于主要的会议中心附近。其顶部的若干楼层为经常光顾此地的商业人士和行政界人员提供优质服务，如快速简洁的人住和离店手续、免费早餐、高级的酒吧服务、提供日报、单独的休闲、休息室、楼层入口的监控系统以及其他设施。

　　6.3　商业宾馆

　　与会议宾馆相比较，提供全方位服务的商业功能宾馆客房数量较少、设施较简单。

　　6.4　豪华宾馆

　　大都市区内的豪华宾馆也占据一定的市场份额，这类宾馆通常有500个以下房间和数量不多的供小团体聚会的场所。

　　6.5　宾馆业客源市场

　　宾馆业的主要客源市场有三方面：①商业和贸易市场，约占客房需求总量的60％。流动的营销和管理人员是商业贸易市场的主流，其参加的大量会议和谈判都在宾馆举行。②会议与贸易展览市场，约占总需求量的25％。③旅游者和非商业性目的的来访者。约占总需求量的15％。该市场所占份额最小，季节性差异最大，取决于城市本身特征及其地理位置。旅游点和大城市是该市场的最大获益者。

　　7.　CBD分区制(管制)规划原则的深化

　　CBD对其内部的土地利用变化有很强的适应、协调与恢复力。但是在CBD土地利用变化过程中，避免来自于相邻建筑物和设施形成的各种空间与社会负面影响，从而使CBD获得安全感，是CBD面临的一个棘手的规划问题。为此，西方城市采取了两种方法，即行为限制法和保护性的分区制(管制)法，其中分区制(管制)原则是政府对CBD进行保护和指导发展的主要工具。

　　分区制(管制)原则来自于早期的分区法，最早应用于20世纪初期的纽约城中心区。它为建筑设计规定了标准。其目的在于，在临近的地域内，只批准可以共存与互惠的上地利用项目，以免一种土地利用用途对其他土地利用用途产生负面影响。该原则有助于保持或增加地产价值。现在，分区制原则的应用范围在逐渐扩大。避免负面影响的内容已扩大到确保社区健康、安全和福利等方面。分区制原则几乎对所有类型土地的合理利用和土地利用密度的制约性都在逐步增强。

　　8.　重建CBD核心区的空间手段

　　重振核心区的典型战略是公私联手。国家为项目的金融和土地成本提供减免等优惠政策，从而使私营发展商投资于原本无利可图的一些建设项目。西方国家在中心区的重建与保护方面主要采取了以下措施。

　　8.1　设计革新(后现代主义建筑)

　　建筑物的设计革新始终伴随着CBD的重振过程。其特点有三方面：一是以建筑形象营造市场氛围。第一批后现代主义建筑物出现于70年代的休斯顿，随后建筑领域发生了巨大变化。它的魅力在于其反传统的几何外观，这类设计形象思想赋予其诸多经济优势，使建筑物在社区内形象突出，营造别样的商业氛围，衍生出市场优势。二是多种功能空间整体融合，形成舒适的人本化空间。如巨型建筑物把零售业、商业、居住、办公和娱乐功能纳进一个框架

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