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中国CBD热存在风险           ★★★★ 【字体：小 大】
中国CBD热存在风险
作者：时间:200…    文章来源：不详    点击数：    更新时间：2006-11-9


文章摘要：中国在上个世纪九十年代初提出建设CBD。继北京朝阳、上海陆家嘴开始大规模建设CBD之后，天津、武汉、成都、西安、重庆、南京、深圳、兰州、厦门、济南、杭州等40多个365JT城市也制订了CBD365JT规划，其中七、八个城市已经启动了建设工作，个别城市甚至提出要在几年内建成自己的CBD。CBD已经成了城市化中的一个新时尚，但随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相伴而生。 开发盲目跟风 建设CBD需要具备一定的条件，除了具有丰富的历史沉淀、365JT技术流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置及具有较强的辐射效应、第三产业发达、GDP千亿元......



中国在上个世纪九十年代初提出建设CBD。继北京朝阳、上海陆家嘴开始大规模建设CBD之后，天津、武汉、成都、西安、重庆、南京、深圳、兰州、厦门、济南、杭州等40多个365JT城市也制订了CBD365JT规划，其中七、八个城市已经启动了建设工作，个别城市甚至提出要在几年内建成自己的CBD。CBD已经成了城市化中的一个新时尚，但随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相伴而生。


开发盲目跟风


建设CBD需要具备一定的条件，除了具有丰富的历史沉淀、365JT技术流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置及具有较强的辐射效应、第三产业发达、GDP千亿元以上的整体经济实力和较高的人均GDP指标、完善的城市基础设施、高素质人才聚集等，还要有足够的国际影响力。因为CBD增长的源泉主要来自全球性商务机构的聚集，只有当一个城市进入到具有越来越大的区域性或全球性的影响力，跨国公司、国际金融机构及相伴而生的各种服务机构大量出现的阶段，这样的城市才会产生建设CBD的客观需要。


但实际上，国内同时具备上述条件的却寥寥无几。北京CBD之所以选择在朝阳区国贸中心一带，是因为这里集中了北京70％以上的涉外资源，如跨国公司驻中国代表处的65％和驻北京的95％，外国银行驻北京分行的90％，北京最好的写字楼、最大的宾馆等服务设施的80％以上也集中在这里。


虽然北京CBD事实上的规划和建设从10年前就已经开始了（以建设国贸中心为标志），但有专家预测，北京建成成熟的CBD还需要30年时间。按照区域内金融贸易增加值这一衡量CBD核心功能的主要指标来比较，北京CBD还只有纽约曼哈顿区的一个零头。


CBD建设走样


按照2002年制定的北京CBD总体规划方案，在3.99平方公里范围内控制建筑面积为1000万平方米，其中写字楼面积为500万平方米、住宅占25％，商业、服务、文化设施等占25％。


但在实际操作中，已经出现了严重的偏离轨道现象，开发商更热衷于短平快的高档住宅，区内许多大项目都以公寓立项，目前建成的住宅面积就已经突破了500万平方米，加上在建的将突破1000万平方米。同时，商铺面积也在高奏凯歌，即将突破100万平方米，而作为商务区重头戏的写字楼的建设由于贷款较难、投资回收期较长、风险较大而受到冷落、开发滞后，“投资置业”挤占甚至取代商务开发的趋势愈演愈烈。


2003年10月上旬在北京召开的中、美、韩三国房地产发展论坛上，美国房地产同业公会国际委员会主席詹姆斯·阿斯库特指出，中国房地产业太偏重住房的开发，对公共设施的建设重视不够。缺乏发达的公共设施，难以称得上完善的房地产业。如果政府不能严格限制住宅和商业设施的过量开发，随意突破规划，将无法发挥赋予CBD集中度高、活力高、效率高的商务中心区的使命，CBD将产生畸变。上世纪九十年代初广州就曾规划和开发CBD，结果房地产先行，只是建成一片100多万平方米的住宅社区，而真正意义上的CBD仍不见影。


应有的功能被泛化和弱化


目前，在北京CBD周围地区借CBD之势大兴住宅和商务设施，众多的项目被贴上CBD或后CBD的标签。这种弱化、泛化CBD或鱼目混珠的现象，使中央商务“头重脚轻腹中空”，势必会削弱CBD的核心凝聚力；对CBD的建设形成挤出效应，也会使商务设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。因此，北京CBD亟待制止各种建设放任自流的发生，加强CBD开发的统一和规范。


贪大求洋


国外的CBD一般都不超过4平方公里，只有一两条街道，建筑规模在200—2000万平方米。而国内某些城市却唯大唯美，数十条大街和数十平方公里划作CBD，并渴望在几年内建成。此外，国内一些地方仍然把建筑物的高度当作CBD形象的追求，似乎高楼林立便是CBD的象征和内涵。


此外，一些地方，无论是CBD的总体规划、还是项目的365JT设计，皆不惜花巨额资金聘请各国设计师设计方案，唯洋人设计为美、仰洋人鼻息。当然，聘请一些外国专家、设计师，吸收外国规划、建设CBD的成功经验是非常必要的，但不能漠视、否定我们自己的优秀规划设计方案。


功能雷同区域过多


目前，北京CBD把未来总体发展目标定位在跨国公司地区总部和国际金融机构聚集地上，而相距数公里的北京金融街也已经建成110多万平方米的写字楼，不久就将超过200万平方米，其定位是金融商务中心区，正致力于面向国际化，即吸引国际金融机构入驻。中关村丰台区的跨国公司总部区建设也紧锣密鼓，而早先的中关村科技区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能。此外，王府井地区、亚运村地区也在分担着商务办公的功能，这几个地区的定位与朝阳CBD在功能设计上，存在部分或全部的交叉和重叠现象，在一个城市里相继开发、建设几大功能交叉重叠的区域，不能不让人担心有限的资源稀释和为争夺资源而爆发恶性竞争。

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