房地产业：北京CBD的领跑者何以倍受非议？

    在房地产开发商眼中，CBD首先是一个房地产概念，也始终是一个房地产概念。在一块不足四平方公里的区域内聚集大量金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的“黄金地带”，这是中外CBD的写照。与国际上著名CBD形成过程不同的是，北京CBD是决策者设计、规划出来的。“规划——政策——招商引资”的发展模式与其它类型的开发区没有多大区别。金融街是如此，亦庄也是如此。正因为这样，房地产成了北京CBD的建设者、领跑者。

    近两年来北京CBD公寓住宅建设面积过大的状况让不少人疑虑重重，普遍认为开发商对短平快的高档住宅情有独钟，区内许多大项目都以公寓立项。在 CBD3.99平方公里面积的核心区内，住宅供应量大大超过了写字楼，写字楼、住宅与商业配套的比例现在已达1：3：1，与总体规划2：1：1的比例相差较大。作为商务区重头戏的写字楼建设由于贷款较难、投资回收期长、风险较大而受到冷落。在2005年商业地产集中放量后，此种状况会有所缓解，但对北京 CBD的健康发展仍有可能产生极为不利的影响：一是会提高地价，抬高CBD的门槛，使今后想进入核心区的企业承担更高的成本；二是会减少发展商务核心区的土地空间。

    这种疑虑看似合理，不过如果考虑到CBD的本性、北京CBD的发展程度、房地产供求状况等因素，就不难发现其中的合理逻辑。首先，自20世纪 20年代CBD发端于美国以来，从来都是集中大量金融、贸易、商业及中介服务的“商业汇聚之地”，拥有大量商务办公、酒店公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。便于现代商务活动的场所只是CBD的硬件要素，活跃的商业活动才是CBD真正的灵魂。如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、香港的中环都是著名的CBD，在全球商业界赫赫有名。但是，按照国外著名CBD建设的经验，没有几十年功夫很难建成一个“地道”的CBD.北京CBD虽然在短短的几年内集中了北京地区70%的涉外资源，其中包括65%的跨国公司代表处和80%的豪华酒店，但产业聚集度、企业生态、商业氛围远未形成。换句话说，冷冰冰的钢筋和水泥需要人气和商业气氛来温暖，只有随着商业气氛的上升和成熟，CBD才可称之为名副其实的CBD.

    再从北京住宅市场来看，供求矛盾始终没有多大变化。只要有着很好的市场前景，不论是宏观调控还是城市规划，开发商的使命都是满足市场需求。在成熟的CBD形成之前，北京CBD主要是个房地产概念，在房地产市场上，住宅需求“饥渴”远大于写字楼，资金当然就会投向最稀缺的领域。近两年来，随着 CBD区域内住宅供应增加，写字楼供应相对不足。随着商业气氛的上升，市场对商业地产的需求加大，万科中心、万达广场等一批商业地产已经迅速作出回应。

    因此，对CBD区域内房地产结构的问题必须结合市场导向来看，仅仅以一个“空投”的规划不能诠释CBD的真正内涵，也不能解释合理的市场逻辑。一个大胆的假设是：如果在CBD概念产生起就限定开发商只能开发商业地产项目，结果要么是投资萎靡，要么是高闲置率，无论哪一种都有可能使CBD胎死腹中。

    泛化CBD对CBD发展构成威胁？

    在现代商业社会里，有价值的东西如果不能被列入专利保护，就必然会变成公共品。自CBD成为概念起，也就注定这个概念会被利用和挟迫。当CBD 代表了现代商业、高品位、升值潜力大等一系列房地产商业价值时，房地产商就开始在标签上打主意、做文章，“上CBD”、“下CBD”、“后CBD”、“泛 CBD”等标签使“CBD”在空间上大大延伸，包括朝阳区的大部分和东城区的一部分地区，甚至通州区和河北省的燕郊也打出了“后CBD”的牌子。

    标签的泛化就像增发纸币一样——贬值，关心CBD成长的人都担心由此引起CBD核心凝聚力的下降和所谓的“挤出效应”。但这种担心大无必要，认清市场经济中CBD和房地产关系的实质才是关键。房地产借用CBD给自己脸上贴金无可厚非，因为其终极目标是投购房者所好：购房自住者求个开心和心里满足，犹如给自己家孩子取了个好名字；投资者希望升值，最起码它代表着距CBD更近、更便捷。但是，房地产就是房地产，CBD就是CBD.正如朝阳区委书记李士祥两年前所说的“CBD不是搞房地产，CBD不是搞住宅”。房地产本身不能变成、更不会替代CBD，CBD的商业功能和品牌价值绝对不会在一般社区中被复制。在一定程度上，这种成熟的泛CBD社区的出现和建设会巩固CBD的地位，在人气、商业氛围等方面会加速CBD商业成熟化的进程。而真正对CBD构成威胁的则是金融街、中关村、亦庄、燕莎等特定商业区域。决定CBD成败的不是房地产本身，而是CBD的直接竞争者及其自身。仅凭CBD

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