“消费者关注的永远是属于自己的那套房子”这句话，曾经是业内公认的说法，而当住宅的概念对于业主而言只是“属于自己的那套房子”的时候，项目的销售、业主的居住质量和物业的升值恐怕都失去了最有效的一种推动力。

　　我们都知道，与业主“属于自己的那套房子”一样，社区的公共空间也是住宅价值的重要组成部分。于是，社区的园林景观、路网、楼内的大堂、电梯乃至建筑外立面，往往在项目销售阶段成为开发项目的卖点和概念的支持。然而，中国人对住宅私人空间的关注历来大于对城市、社区公共空间的关注。于是，随着中国城市化的进程和房地产业的蓬勃发展，大多数新建住宅社区遗失了应有的生活色彩和人文活力，社区与建筑本应对人的关注，被淹没在设施的机械复制与空间的简单堆砌之中，只留下的坚硬的躯壳和萧条的氛围。

　　北京过去的街坊、胡同，是情感交流的场所，而现在站在家门口，你几乎找不到能够驻足停留、跟邻里打招呼的机会。日益恶化的公共空间及公共生活条件，已经成为限制中国城市生活质量、房地产产品品质的重要因素之一。另一方面，在大比例小户型政策的影响下，公共空间的功能与价值必将得到前所未有的凸显，不仅是城市的管理者和房地产的建设者，兼顾实用功能与审美功能的公共空间更是公众的要求与期待。

　　社区公共空间不应该只是销售的工具。进行真正深入的研究和科学的实践，在高人口密度、高建筑容积率的环境下营造出人性化的公共空间、让业主回归公共空间，已经成为提高住宅建设质量必须解决的问题。而房地产开发商作为提升社区公共空间质量的执行主体，如果在每个项目的规划、建设过程中，为充满人文活力的社区生活打下空间和设施层面的硬件基础，业主的满意度将使开发商在日后的市场上成为最大的受益者。

　　高质量的公共空间要基于科学、合理的社区规划。社区规划是指针对业主入住后实际的生活、交往所需而进行的功能、空间、设施安排，以整体规划的物理环境，促进居民共同生活的意愿，以营造亲密、和谐的理想聚居环境。

　　20世纪60年代以前，国际上以功能主义为代表的传统规划思想是以物质规划为主，20世纪60年代以后则强调社区规划，这是社区发展的客观需要和历史的必然，社区规划的出现很好的弥补了传统规划对社会精神空间关注的不足。虽然传统的物质形式规划也不缺少对人的关心，但大多局限在对人的生物性个体行为的满足。而我们现在所倡导的社区规划，更关注人的社会性、群体性生活，即从社会学的角度对住宅建设和居住环境进行综合研究，探究社会因素和情感因素与住宅建设之间的关系，因此更为具体和细致、也更贴近人的日常生活。

　　按照社区规划的概念来划分，社区公共空间可以分为四级：城市公共空间、社区主导公共空间、邻里公共空间以及组团公共空间。理解四级公共空间的范畴和彼此的协调关系，是打造高质量公共空间的基础。

　　第一级，城市公共空间。

　　城市公共空间一方面是指社区周边的路网、建筑、自然景观；另一方面则是社区建筑规划必须遵守的城市总体规划。在这一层面，社区规划需要依据住区的规模和建筑形态，通过合理的路网设计、适宜的建筑层次安排、必备的设施配套，实现社区外部空间与内部空间的优化。

　　景观方面，通过借景、分景、添景多种手法，使住区内外环境协调。滨临城市自然水系的住区宜充分利用自然水资源，设置亲水景观；临近公园或其他类型景观资源的住区，应有意识地留设景观视线通廊，促成内外景观的交融；毗邻历史古迹的住区应尊重历史景观，让珍贵的历史文脉溶于当今的景观设计元素中，使其具有鲜明的个性，并为保护区的开发建设创造更高的经济价值。

　　总之，社区规划应对周边处于分散状态的环境空间进行分析，挖掘其积极因素并加以整合，形成综合的整体优势，营造出良好的人居环境。

　　第二级，社区主导公共空间。

　　社区主导公共空间即社区内部的以主导路网、景观轴线为核心的公共空间，规划设计需强调整体感、秩序性、人性化。

　　首先是要以社区群体空间环境作为对象，科学的梳理并融合建筑、交通、景观和公众活动等要素，形成一个和谐的、整体性的硬件环境；其次，强调空间的功能和等级划分，如社区活动、邻里活动、家庭活动，保证理性的空间秩序；再次，设计要以人为本，必须摒弃大尺

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