关键词： 济南市住宅小区 整体情况 调查结果 现状及前景 建议

    一。整体情况

    （一）济南的区位优势

    济南市作为中国东部沿海经济大省－山东省的省会，是全省政治、经济、文化中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市，经济实力雄厚，发展速度快，房地产市场具备了腾飞的先决条件。济南也是东北亚经济圈和环渤海地区的中心城市之一，是联系京津和沪杭的主要城市之一，在全国经济中的地位显著。济南的对外交通四通八达，道路网遍及全国，是国内交通枢纽城市之一。山东省的城镇体系战略将以济南、青岛为中心，以交通干线为轴线，形成东西部相互协作，共同发展的整体格局。在济南今后的发展中，与北京、上海的联系将持续加强，在跨省域的更大范围内发挥更加重要的区域中心城市的作用。

    （二）2004年1-3季度济南市房地产开发投资主要特点分析

    完成房地产开发投资68.3亿元，同比增长9.1%.其中，住宅建设投资59.5亿元，增长17.1%；办公楼投资1.4亿元，下降54.8%；商业营业用房投资5.2亿元，下降5.5%；其他投资2.1亿元，下降36.4%.

    （1）投资结构向适合市场需要的方向调整。商品住宅仍是房地产投资重点。全市住宅空置面积29.3万平方米，同比下降38.2万平方米；办公楼空置面积5.5万平方米，增长71.9%；商业营业用房空置面积2.9万平方米，增长70.6%.
    （2）新开工面积与土地开发面积均呈下降态势。我市房地产开发施工面积700.3万平方米，同比增长7.2%；新开工面积205.2万平方米，下降19.5%.施工面积中，住宅施工584.9万平方米，增长10.1%；新开工面积178.7万平方米，下降18.1%.土地开发投资额0.8亿元，下降90.9%；土地开发面积31.3万平方米，下降 72.1%.
    （3）商品房销售势头良好。我市商品房屋销售面积140.8万平方米，同比增长16.1%；其中销售给个人134.2万平方米，增长22.0%.住宅销售面积130.3万平方米，其中销售给个人126.7万平方米，同比分别增长10.2%和17.9%.
    （4）房屋的品质、科技含量、生态环境和人文价值等大为改善，房地产流通领域的中介服务及售后的物业管理等也上了一个新台阶，完整的房地产市场体系基本形成。
    （5）房地产开发企业较去年同期减少20个。针对房地产投资增速下降的原因，有关专家分析认为，部分房地产开发企业已开发项目基本完工后，目前正处于市场调查和项目决算阶段，完成投资相对较少。其次，新开工面积和土地开发面积等先行指标的下滑也是一个原因。据了解，截至9月底，房地产新开工面积为205.2万平方米，同比下降19.5%；而住宅新开工面积也比上年同期下降了9.8个百分点。

    （三）济南房地产市场发展火爆

    近年来，山东济南的房地产市场出现了前所未有的火爆局面。据相关部门统计，济南市目前正在开发和销售的楼盘80％都已售出，在过去的一年里，济南市的房价平均涨幅达到每平方米400元左右。2003年住房销售额55.5亿元。比上年增长44.2％，其中个人购买 52.5亿元，增长55.8％，全部房屋销售额59.5亿元，比上年增长45.5％，其中个人购买54亿增长57.7％。市场形势的骤然升温，除房改等政策的影响外，主要是政府旧城改造规划的拉动作用。济南市计划利用5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因此也吸引了大批投资者。大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。与北京、上海深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。

    二。调查结果

    （一）  济南市区域房地产市场特点

    （1）北部地区——曙光初见的地方

    北部地区指济泺路以东，东二环路以西，经二路及大明湖以北的广阔地区，本地区基础设施及环境条件一般，老式住

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